Mietpreisbremse: Wenn Kosten schneller steigen als die Miete

Die Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietung. Der Bundestag hat die Regelung bis Ende 2029 verlängert; sie soll den Mietenanstieg in gefragten Gebieten verlangsamen. Für Eigentümer bedeutet das: Die Miete kann bei einer Neuvermietung nicht immer frei nach Marktgefühl festgelegt werden. Gerade in Regionen mit hoher Nachfrage wirkt sich das direkt auf die Renditekalkulation aus.

Aus Verkäufersicht entsteht ein klares Problem: Kosten steigen oft schneller als die zulässige Miete. Hausgeld, Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung und Finanzierungskosten können stark zunehmen. Die Einnahmeseite bleibt dagegen durch Mietrecht, Vergleichsmiete und Kappungsgrenzen begrenzt. Dadurch kann eine vermietete Immobilie trotz guter Lage wirtschaftlich unattraktiver werden.

Ein Beispiel: Eine Wohnung könnte am freien Markt vielleicht für 1.300 € kalt vermietet werden. Aufgrund der Mietpreisbremse und der ortsüblichen Vergleichsmiete sind aber nur 1.050 € oder 1.100 € rechtssicher darstellbar. Gleichzeitig steigt das Hausgeld, und eine Sonderumlage steht im Raum. Für den Eigentümer sinkt die Nettorendite deutlich.

Besonders relevant ist das für Kapitalanleger. Käufer bewerten eine vermietete Wohnung häufig nach der erzielbaren Miete. Wenn diese rechtlich begrenzt ist, sinkt der Ertragswert. Das kann dazu führen, dass Investoren niedrigere Kaufpreise anbieten oder ganz abspringen.

Die Mietpreisbremse wirkt daher nicht nur auf Mieter und Vermieter, sondern auch auf den Verkaufsmarkt. Eigentümer müssen erkennen, dass eine Immobilie in guter Lage nicht automatisch maximale Rendite bedeutet. Je stärker die Regulierung, desto wichtiger wird die Frage: Lohnt sich Halten noch, oder ist ein Verkauf strategisch sinnvoller?

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